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發(fā)布時(shí)間：2019-04-29
上坤地產(chǎn)2018年增長(zhǎng)率超過(guò)300%，實(shí)現(xiàn)了50億到230億的飛躍，并首次躋身百?gòu)?qiáng)。作為一家成立才10周年的年輕企業(yè)，其生存法則或許體現(xiàn)了中小房企在瞬息萬(wàn)變的商業(yè)叢林中的真實(shí)應(yīng)對(duì)。
上坤集團(tuán)CEO朱靜早前就把人們對(duì)住房的需求分為有房、有大房、有好房和有“好房+大房+好服務(wù)”，她認(rèn)為現(xiàn)在正處于第二階段（有大房）和第三階段（有好房）的旺盛需求期，這也應(yīng)驗(yàn)了當(dāng)前住房市場(chǎng)改善型需求的上升趨勢(shì)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，城鎮(zhèn)常住人口新增建面逐漸被人均住房增長(zhǎng)建面趕超，這一定程度上意味著改善型需求（增加居住面積）帶來(lái)的建面增長(zhǎng)，開(kāi)始超過(guò)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性需求。
瞄準(zhǔn)改善型需求，上坤還有著規(guī)模擴(kuò)張的生存壓力。當(dāng)2018年百億房企增加到154家，百?gòu)?qiáng)門(mén)檻越來(lái)越高，在市場(chǎng)總量增幅不大的前提下，做大規(guī)模仍是企業(yè)活下去的最大支撐。
在朱靜看來(lái)，盈利能力和運(yùn)營(yíng)效率同等重要。在上坤上海總部辦公樓里，她給我們展示了三張圖，第一張是上面這個(gè)公式。
不同于許多企業(yè)會(huì)為了規(guī)模而犧牲利潤(rùn)，上坤在通過(guò)打磨產(chǎn)品提高自身市場(chǎng)辨識(shí)度的同時(shí)，也一直在強(qiáng)化自身的運(yùn)營(yíng)能力，以持續(xù)提高效能，并基于能力提升不斷尋找新的突破點(diǎn)。
01
同比300%增長(zhǎng)
反映產(chǎn)品價(jià)值的市場(chǎng)兌現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模導(dǎo)向下上演了一出集體“高周轉(zhuǎn)”，這一背景之下，真要慢下來(lái)做好產(chǎn)品，對(duì)于許多企業(yè)而言，比“做快”的挑戰(zhàn)還要大。
上坤是2018年增長(zhǎng)率最高的房企，增速高達(dá)300%。當(dāng)提起這一點(diǎn)，朱靜開(kāi)玩笑說(shuō)基數(shù)比較小所以倍數(shù)比較大。但是，在當(dāng)前資源集聚的馬太效應(yīng)下，中小企業(yè)做大規(guī)模的難度超越以往任何時(shí)期，這正從側(cè)面反映出上坤堅(jiān)持的產(chǎn)品價(jià)值得到了市場(chǎng)兌現(xiàn)。
上坤產(chǎn)品力和產(chǎn)品溢價(jià)能力的打磨，背后有著市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品上的支撐。
1.市場(chǎng)支撐：重視內(nèi)生性市場(chǎng)，不進(jìn)“小市場(chǎng)”
針對(duì)“提速不降標(biāo)”這一目標(biāo)，上坤制定了一系列嚴(yán)格的拿地標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。
一是城市選擇標(biāo)準(zhǔn)明確，分為一級(jí)核心區(qū)和次級(jí)核心區(qū)。一級(jí)核心區(qū)聚焦長(zhǎng)三角城市群，次級(jí)核心區(qū)涵蓋珠三角和京津冀都市圈，指標(biāo)依據(jù)包括經(jīng)濟(jì)活力、房地產(chǎn)市場(chǎng)容量、公司管理半徑、可實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模等。
在已布局城市中，上坤依據(jù)“區(qū)域壓強(qiáng)原理”深耕發(fā)展，不在非戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)上消耗戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力，以核心城市為壓強(qiáng)中心，將上坤宜居品質(zhì)及影響力帶到周邊更多的區(qū)域和城市，逐步實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。
二是堅(jiān)持產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，不因城市、客群、地域不同而降低產(chǎn)品要求。2016年上坤開(kāi)始跨區(qū)域發(fā)展，至2018年成功布局上海、江蘇、浙江、安徽、河南、湖北、廣東。城市布局與產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)相匹配，上坤衍生出一套自己的城市選擇標(biāo)準(zhǔn)：
第一，更多地選擇內(nèi)生性市場(chǎng)而非投機(jī)性市場(chǎng)。投機(jī)性市場(chǎng)大多為投資客，并不關(guān)注產(chǎn)品做得好不好，而更在意套利空間大不大。
第二，不進(jìn)“小市場(chǎng)”。小市場(chǎng)的客戶為好產(chǎn)品買(mǎi)單的意愿并不強(qiáng)，就好比經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)很多人不愿意為藝術(shù)品買(mǎi)單。
找到認(rèn)可上坤產(chǎn)品的客戶群體，才有生存和發(fā)展的土壤及整體盈利的空間。人們對(duì)美好生活的追求和向往，及對(duì)好房子的需求，在各級(jí)城市都一樣，而很多三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀、配套設(shè)備設(shè)施、公共空間的設(shè)計(jì)感和使用感等，都已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)?shù)厝说男枰?
滿足這種改善型需求，如果是在同一市場(chǎng)、同一地塊，產(chǎn)品力及產(chǎn)品溢價(jià)能力可以幫助實(shí)現(xiàn)更高的毛利和凈利。例如2014-2015年上坤紅樹(shù)灣項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)比周邊的競(jìng)品價(jià)格要高出15%-20%，現(xiàn)在二手房的價(jià)格依然是片區(qū)內(nèi)最高的，這是一個(gè)企業(yè)打造產(chǎn)品和盈利能力的正面表現(xiàn)。
2.客戶支撐：關(guān)注客戶敏感度分析，指導(dǎo)產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化
針對(duì)客戶真實(shí)需求來(lái)打造產(chǎn)品，同時(shí)緩解規(guī)模擴(kuò)張的生存壓力，比較順理成章的選擇是讓項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)快起來(lái)。
上坤管理團(tuán)隊(duì)一直很反對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的戶型，但認(rèn)為可以有標(biāo)準(zhǔn)化的模塊。在上坤的產(chǎn)品體系化建設(shè)中，著重于關(guān)注客戶的敏感度分析。
例如，基于客戶本身的視角，是對(duì)大門(mén)頭更敏感還是對(duì)社區(qū)地面鋪裝更敏感？是對(duì)社區(qū)的水景更敏感還是對(duì)全齡化兒童游樂(lè)設(shè)施更敏感？從景觀的成本分析來(lái)看，可能門(mén)頭的成本占到5%-8%，但客戶的敏感度可能只有2%-3%，他們可能更關(guān)注功能，而投入2%-3%的成本做兒童游樂(lè)設(shè)施，或許更能觸動(dòng)客戶。
從客戶敏感度分析角度判斷一個(gè)項(xiàng)目的成本投入比例，對(duì)客戶最關(guān)注的部分進(jìn)行產(chǎn)品的模塊化配置，在控制成本的同時(shí)產(chǎn)品的整體盈利能力也能得到很好的提升。
在項(xiàng)目交付后，上坤也會(huì)去復(fù)盤(pán)客戶的敏感點(diǎn)，了解成本投入和客戶真正的敏感點(diǎn)是否相匹配。
除了項(xiàng)目上的客戶敏感點(diǎn)匹配，上坤還會(huì)按城市來(lái)適配市場(chǎng)差異。比如三四線城市會(huì)設(shè)計(jì)大廚房，但在一二線城市可能并不需要。上坤進(jìn)行產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化涉及到廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室空間等各個(gè)方面，通過(guò)模塊化分析，在不同城市適配客戶的需要。
3.產(chǎn)品支撐：注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，堅(jiān)持精裝修產(chǎn)品
朱靜自己很喜歡設(shè)計(jì)，她提到俞孔堅(jiān)和黑川紀(jì)章這兩位設(shè)計(jì)大師對(duì)他影響很大，俞孔堅(jiān)認(rèn)為做景觀要接地氣，每塊地都會(huì)親自去看，“聽(tīng)聽(tīng)土地的聲音”；黑川紀(jì)章在樓棟的第五立面——屋頂設(shè)計(jì)了燈塔，業(yè)主開(kāi)車(chē)遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能看到這盞溫暖的燈照亮回家的路。這兩個(gè)例子滲透著產(chǎn)品中的因地制宜和人文關(guān)懷，形之于外，都會(huì)表現(xiàn)為產(chǎn)品細(xì)節(jié)體驗(yàn)。
產(chǎn)品細(xì)節(jié)體驗(yàn)，一是提高舒適度。戶型空間設(shè)計(jì)上大量采用南向大面寬戶型格局、大落地窗及采光飄窗、多露臺(tái)花園等手法，將更多自然風(fēng)景延伸室內(nèi)，極大地提高了客戶居住的舒適度。
二是節(jié)省空間。如果能把空間精細(xì)化到每一厘米，例如精細(xì)衡量主臥室尺寸的進(jìn)深設(shè)計(jì)和獨(dú)立衣帽間，那么通過(guò)窗簾位置的精細(xì)化設(shè)計(jì)可省下空間作其他用途。
三是增強(qiáng)質(zhì)感。如每個(gè)門(mén)檻石要做到5mm倒邊、地板平整度偏差必須在2mm內(nèi)、每個(gè)金屬轉(zhuǎn)角的45°角必須規(guī)整拼密。
四是空間多用途。如三四線城市的南陽(yáng)臺(tái)往往被用作雜物間、家政間，而通過(guò)設(shè)計(jì)則可以把南陽(yáng)臺(tái)釋放出來(lái)，營(yíng)造閑暇之余與外界交流的空間。
此外，預(yù)留客戶可自行改動(dòng)的空間之余，針對(duì)客戶不會(huì)改動(dòng)的部分則增強(qiáng)其耐用性。舉個(gè)小例子，地板條往往用了兩年就會(huì)壞，而換成門(mén)檻石，即便是成本不高的仿石材，都會(huì)更美觀、耐用。
也正是因?yàn)槿绱?，上坤的產(chǎn)品在市場(chǎng)上非常有競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)項(xiàng)目交付完業(yè)主住進(jìn)去之后，日常生活中能體會(huì)到開(kāi)發(fā)商的用心之處，會(huì)和周邊小區(qū)進(jìn)行對(duì)比，當(dāng)年同價(jià)位的房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)之后，差異就會(huì)突顯出來(lái)。也因此上坤客戶入住后的整體滿意度較高。
精細(xì)化的研究在任何市場(chǎng)都有競(jìng)爭(zhēng)力，“示范區(qū)吸引客戶，大區(qū)留住客戶”。
上坤管理團(tuán)隊(duì)認(rèn)為一個(gè)真正成熟的社區(qū)應(yīng)該是精裝交付，一來(lái)可以給業(yè)主“交房即入住”的體驗(yàn)，避免二次裝修的浪費(fèi)和嘈雜干擾；
二來(lái)，精裝修房的舒適度和二手房的升值空間、租金等都要優(yōu)于毛坯房；
三來(lái)，通過(guò)精裝修，房企也才能在產(chǎn)品上留下自己的品質(zhì)印記。例如2014年上坤紅樹(shù)灣配置了新風(fēng)系統(tǒng)，成為最早實(shí)現(xiàn)“防霾”的樓盤(pán)之一，分戶控制的地源熱泵系統(tǒng)大大節(jié)省了能耗、提升了居住體驗(yàn)，這在當(dāng)前仍屬領(lǐng)先。
即便是在一些尚未有精裝修產(chǎn)品的城市，上坤也會(huì)做精裝修以引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐木幼◇w驗(yàn)。
“對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)它要生存就要產(chǎn)生利潤(rùn)”，但“締造了符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品之后，利潤(rùn)、業(yè)績(jī)自然會(huì)水到渠成”。
02
從量變到質(zhì)變
上坤大運(yùn)營(yíng)的核心邏輯
把規(guī)模做大，貌似是一句口號(hào)，背后卻是一套如鐘表般精密的運(yùn)轉(zhuǎn)體系，各個(gè)零件各司其職，齊頭并進(jìn)，不允許有明顯的短板，同時(shí)還要有獨(dú)特的長(zhǎng)板。
而產(chǎn)品主義往往會(huì)被認(rèn)為與規(guī)模和速度背道而馳，真的是這樣嗎？
1.往三四線城市布局，加快周轉(zhuǎn)積極推進(jìn)
上坤管理團(tuán)隊(duì)認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)生性現(xiàn)金流，提高自身經(jīng)營(yíng)效率，而不是靠借債去滿足自己的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流的管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，應(yīng)基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。
2017年在碧桂園、祥生、中梁真正開(kāi)始做大運(yùn)營(yíng)并關(guān)注現(xiàn)金流、貨值、利潤(rùn)三者之間的關(guān)系時(shí)，上坤迅速跟進(jìn)，于同年底啟動(dòng)了大運(yùn)營(yíng)，并在三四線城市擴(kuò)大布局，這一選擇也讓其規(guī)避了一二線城市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)。
第一，上坤2017年年底啟動(dòng)大運(yùn)營(yíng)后，2018年1-3月即啟動(dòng)了多場(chǎng)培訓(xùn)，來(lái)針對(duì)公司上下宣貫大運(yùn)營(yíng)。
第二，上坤善于運(yùn)用并主動(dòng)對(duì)接外部資源，包括引入賽普管理咨詢，減少走彎路。上坤的大運(yùn)營(yíng)管理體系下，實(shí)現(xiàn)了以現(xiàn)金流高效為核心的“投資-產(chǎn)品-設(shè)計(jì)-融資-開(kāi)發(fā)-成本-營(yíng)銷-品牌-費(fèi)用”9大價(jià)值鏈的高效協(xié)同。
第三，上坤擅長(zhǎng)外部“借腦”。這其中有一件軼事，上坤曾經(jīng)給中層管理人員每人發(fā)1000元現(xiàn)金，讓找到快周轉(zhuǎn)領(lǐng)先房企的員工，請(qǐng)他們吃飯，通過(guò)交流、總結(jié)、匯總，了解這些企業(yè)究竟哪些方面做得比較好。
第四，在與快周轉(zhuǎn)公司合作的項(xiàng)目中來(lái)學(xué)習(xí)其對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的要求，了解其觀點(diǎn)和思路，尤其是關(guān)鍵決策點(diǎn)。
以上四位一體的推進(jìn)之下，上坤通過(guò)大運(yùn)營(yíng)管理，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下加快周轉(zhuǎn)，運(yùn)營(yíng)效率有了一個(gè)質(zhì)的飛躍。2018年新獲取項(xiàng)目平均開(kāi)工周期2.7個(gè)月，高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)27%，特別是自操盤(pán)開(kāi)工周期1.9個(gè)月，超過(guò)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)近50%；平均開(kāi)盤(pán)周期7.7個(gè)月，高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)10%，自操盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)周期僅為6.7個(gè)月，超過(guò)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)近2個(gè)月。
朱靜本身是學(xué)財(cái)務(wù)出身，在她看來(lái)這種運(yùn)營(yíng)提效的結(jié)果非常神奇，自有資本的回報(bào)率明顯提升。
2.分類管控、快速推進(jìn)，成為上坤大運(yùn)營(yíng)的核心邏輯
隨著房地產(chǎn)行業(yè)從土地增值模式升級(jí)為運(yùn)營(yíng)增值模式，大運(yùn)營(yíng)的效果逐漸彰顯。
上坤集團(tuán)的大運(yùn)營(yíng)體系圍繞著資金使用效率來(lái)提升各部門(mén)間的協(xié)同。通過(guò)“明確項(xiàng)目操盤(pán)模式-確定核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)-分解項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)-明確管控工具-過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)督”來(lái)確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)額的實(shí)現(xiàn)。
根據(jù)上坤集團(tuán)整體戰(zhàn)略要求，上坤在每個(gè)項(xiàng)目獲取前均會(huì)明確操盤(pán)模式是快周轉(zhuǎn)、均衡型還是高溢價(jià)。操盤(pán)模式將決定后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中人員配備、各條線工作策劃方向、總包選擇等項(xiàng)目關(guān)鍵工作，確保各條線方向一致。
明確項(xiàng)目操盤(pán)模式后，項(xiàng)目將根據(jù)卡位標(biāo)準(zhǔn)確定核心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，分為利潤(rùn)指標(biāo)和周轉(zhuǎn)速度指標(biāo)兩項(xiàng)。再將核心指標(biāo)分解為25項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，圍繞這些指標(biāo)明確責(zé)任部門(mén)及工作標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。
為了保證各部門(mén)協(xié)同效率及運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的落地，運(yùn)營(yíng)體系依據(jù)“串改并”及“控周期”的原則制定了項(xiàng)目總控計(jì)劃圖、開(kāi)工前60天工作卡位標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷5M工作計(jì)劃、成本配置標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)、工程策劃指引等多項(xiàng)管理工具，明確各項(xiàng)工作責(zé)任人及輸入輸出成果，在標(biāo)準(zhǔn)工作周期內(nèi)確保工作質(zhì)量及決策效率，提升管理協(xié)同能力。
其中，以開(kāi)工前60天工作卡位標(biāo)準(zhǔn)為例，開(kāi)工前主要比拼的是決策效率和開(kāi)發(fā)報(bào)建能力，而這也是上坤的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)所在。按卡位標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)工前需要召開(kāi)3個(gè)運(yùn)營(yíng)會(huì)議、3個(gè)策劃會(huì)、2個(gè)決策會(huì)，集團(tuán)層面主持的重大會(huì)議共計(jì)8個(gè)，平均每周1次，可見(jiàn)集團(tuán)對(duì)開(kāi)工前的重視程度。
在整體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)通過(guò)計(jì)劃、貨值、利潤(rùn)、現(xiàn)金流四大動(dòng)態(tài)指標(biāo)變化，監(jiān)控集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)情況，以銷定產(chǎn)、以銷保投，提升供貨去化率、庫(kù)存周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收周轉(zhuǎn)率、供銷比等過(guò)程運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)9大價(jià)值鏈高效協(xié)同。
整體運(yùn)營(yíng)效率的提升帶來(lái)了資金周轉(zhuǎn)效率的提高，也給上坤集團(tuán)規(guī)?；l(fā)展增添了助力，集團(tuán)整體規(guī)模效應(yīng)初步顯現(xiàn)。
3.善于對(duì)標(biāo)與指標(biāo)分解，持續(xù)復(fù)盤(pán)、預(yù)演改進(jìn)經(jīng)營(yíng)結(jié)果
在上坤看來(lái)，ROE公式右側(cè)的最后一個(gè)因素，即杠桿率，并不是企業(yè)安全指數(shù)的唯一判斷依據(jù)，評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)不僅僅看負(fù)債率高還是低，還要看資金的用途。權(quán)益可售貨值/凈資產(chǎn)+負(fù)債，算出來(lái)結(jié)果在2以上，也可能是一個(gè)絕對(duì)安全的公司。
上坤會(huì)與萬(wàn)科、融創(chuàng)、世茂等企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)標(biāo)，就如同驗(yàn)血呈現(xiàn)最終指標(biāo)結(jié)果，指標(biāo)拆解業(yè)務(wù)動(dòng)作并細(xì)化為運(yùn)營(yíng)動(dòng)作，反向指導(dǎo)拿地、開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)及銷售去化率，結(jié)合融資性現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正情況，都可以進(jìn)行預(yù)演練。
以上坤2018年的聯(lián)合操盤(pán)項(xiàng)目蘇州云棲麓為例，上坤負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，2018年1月份拿地，開(kāi)盤(pán)周期5.5個(gè)月（包含春節(jié)假期），融資性現(xiàn)金流回正周期8.5個(gè)月，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期11.5個(gè)月，該項(xiàng)目在蘇州限價(jià)的大環(huán)境下，通過(guò)成本優(yōu)化等措施實(shí)現(xiàn)銷售凈利潤(rùn)12.38%，ROE51%，優(yōu)于啟動(dòng)會(huì)的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，全年簽約完成率超過(guò)127%，節(jié)點(diǎn)計(jì)劃達(dá)成率100%。
03
適應(yīng)市場(chǎng)變化
組織能力×市場(chǎng)=結(jié)果
組織能力×市場(chǎng)=結(jié)果，這個(gè)公式是朱靜為我們展示的第二張圖。
組織能力如果是100%，外部市場(chǎng)情況只有80%，最差也能達(dá)到80%；如果組織能力只有80%，外部市場(chǎng)80%時(shí)，就只能達(dá)到64%。所以組織能力越強(qiáng)，抵抗外部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也會(huì)更強(qiáng)。
上坤在企業(yè)內(nèi)部管理上橫向協(xié)同化、縱向扁平化，認(rèn)為結(jié)合外部市場(chǎng)的投資周期和內(nèi)部整個(gè)組織能力的打造，是可以跑贏市場(chǎng)的。
從短期效應(yīng)來(lái)看，組織能力呈現(xiàn)出來(lái)的業(yè)績(jī)可能有運(yùn)氣的因素，如市場(chǎng)好或是布局在好的片區(qū)；
從中期效應(yīng)來(lái)看，靠系統(tǒng)化的管理可以階段性達(dá)成既定目標(biāo)；
從長(zhǎng)期效應(yīng)來(lái)看，要靠文化，即有一群同心同路的人一起走，而不僅僅是靠短期激勵(lì)。
上坤注重企業(yè)文化的引領(lǐng)作用，團(tuán)隊(duì)以“同路人”相待，認(rèn)為激勵(lì)是一種工具而不是機(jī)制。把激勵(lì)變成機(jī)制，會(huì)讓團(tuán)隊(duì)關(guān)注短期利益。
在上坤，員工評(píng)優(yōu)會(huì)從價(jià)值觀體系來(lái)評(píng)判，如是否把客戶放到第一位、是否愿意帶新人、專業(yè)水平是否過(guò)硬等，鼓勵(lì)精益求精、開(kāi)放進(jìn)取，主動(dòng)學(xué)習(xí)和擁抱變化。
朱靜希望將上坤打造成為強(qiáng)大的有自我糾偏能力和自我更新能力的學(xué)習(xí)型組織。
在這個(gè)產(chǎn)品更新迭代速度不斷加快的時(shí)代里，不論哪種品牌都要回歸到產(chǎn)品價(jià)值本身，客戶關(guān)注的會(huì)是產(chǎn)品的居住體驗(yàn)和服務(wù)體驗(yàn)。當(dāng)利潤(rùn)與產(chǎn)品之間存在矛盾時(shí)，想要一次性把事情做對(duì)，價(jià)值觀就很重要。
這時(shí)候朱靜給我們展示了第三張圖——管理黃金圈。
管理黃金圈”也正是大運(yùn)營(yíng)落地的底層邏輯。企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率提高，不僅僅是老板想，一定是團(tuán)隊(duì)想。大運(yùn)營(yíng)的落地是一把手工程，上下統(tǒng)一認(rèn)識(shí)極為重要。
為什么要做大運(yùn)營(yíng)體系？當(dāng)房地產(chǎn)過(guò)了土地紅利的時(shí)代和單一靠產(chǎn)品的時(shí)代，好的產(chǎn)品理念下，需要通過(guò)大運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)適度的規(guī)模和適度的運(yùn)營(yíng)效率。當(dāng)企業(yè)80%以上的人員都能理解管理黃金圈里的why，都能理解集團(tuán)發(fā)出的戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向，就能很大程度上增強(qiáng)協(xié)同、避免扯皮，乃至進(jìn)行補(bǔ)位。
除了意識(shí)層面的統(tǒng)一，上坤的專業(yè)條線之間還是彼此的“客戶”，如設(shè)計(jì)部門(mén)的客戶是工程、成本、營(yíng)銷部門(mén)，工程部門(mén)的客戶是營(yíng)銷部門(mén)，目的在于打造真正適合市場(chǎng)的產(chǎn)品質(zhì)量。
只有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)才有優(yōu)秀的個(gè)人，這是上坤的價(jià)值觀之一，如果團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核是C，就很難出現(xiàn)優(yōu)秀的個(gè)人，相當(dāng)于起到一票否決的作用。
縱向扁平，則體現(xiàn)在上坤的決策流程，關(guān)鍵流程審批不會(huì)超過(guò)5個(gè)人。上坤在流程提效的過(guò)程中，把一個(gè)流程從平均11個(gè)小時(shí)“罰”到3.2個(gè)小時(shí)，這也是運(yùn)營(yíng)效率提升的表現(xiàn)。
橫向協(xié)同、縱向扁平，運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)和組織管控節(jié)點(diǎn)得以很好地結(jié)合起來(lái)，無(wú)論橫向或是縱向，建立起與戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)相匹配的組織管控體系。
產(chǎn)品至上、專業(yè)深耕、高效運(yùn)營(yíng)，組成了上坤2018年的關(guān)鍵詞。“產(chǎn)品可以體系化，但產(chǎn)品從來(lái)不應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化”，尊重土地，因地制宜做好產(chǎn)品，這是上坤管理團(tuán)隊(duì)的愿望，也是上坤的實(shí)踐，而大運(yùn)營(yíng)體系的引入，正是其產(chǎn)品主義的與時(shí)俱進(jìn)。
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