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發(fā)布時間：2019-07-31
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 上坤的工作環(huán)境，或許是我們見過最不像房企的。
醒目的紅色Logo，可直接穿過三層樓的木質(zhì)樓梯，公共空間里擺放的陶瓷作品，優(yōu)雅、文藝地像讓人幾乎聯(lián)想不到房地產(chǎn)。
朱靜走在前面，不時回過頭為我們介紹這些美妙的作品，對于瓷器，她如數(shù)家珍，就像她談到上坤產(chǎn)品時一樣。
她是這家年輕房企的創(chuàng)始人，7月的一個午后，我們在上坤的一間會客室與朱靜進行了近3個小時的對話。茶杯內(nèi)泡著淡淡的花茶，十分適合逐漸入夏的上海。
工作人員告訴我們，兩天前，朱靜剛剛從冰島回到上海，因為女兒的畢業(yè)旅行，她給自己放了一年中唯一的假期。
不過，即便是放假也不輕松，為了追尋北極圈極晝時期的日落和日出，朱靜和同伴必須晚上10點自駕幾個小時等待日落，結束后再驅(qū)車去另一個地方等日出。
剛剛回國的朱靜臉上幾乎沒有疲憊，看起來神采飛揚，擁有創(chuàng)業(yè)者必備的熱情。在上坤，某某總的稱呼正被逐漸摒棄，因此她的手下都親切地叫她老朱，盡管她看上去一點都不老。
二十出頭大學畢業(yè)后，因為機緣巧合，朱靜進入了房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了師從胡葆森到創(chuàng)辦上坤，朱靜的人生有過半時間都與房地產(chǎn)密不可分，并且樂在其中。在她看來，這是目前國內(nèi)最好的行業(yè)之一。
更重要的是，憑借專業(yè)能力打造真正的好產(chǎn)品，并獲得市場回報，成就一家高效、可以長久生存的企業(yè)，也是朱靜創(chuàng)業(yè)的初衷與理想。
第一個十年：踏過荊棘，迎來掌聲
朱靜的語速很快，邏輯清晰，說到興起時手會不自覺敲下面前的木桌，是典型北方人的性格，與她恬靜、溫柔的外表形成反差。
或許是天秤座的原因，她的身上常常體現(xiàn)著兩面性，時而瘋狂，大多時理性，時而會示弱，比如在團隊面前掉眼淚，但大多時保持雷厲風行。
這不像處女座的那種矛盾沖突，更多是為達到一種平衡。
朱靜回憶，2010年創(chuàng)辦上坤后，公司的第一個項目是位于上海寶山的一個老廠房改造項目，利潤與開發(fā)相差甚遠。當時她的所有朋友都說，“朱靜真是想創(chuàng)業(yè)想瘋了”。
創(chuàng)業(yè)確實需要一點瘋狂和勇氣，正如她當初選擇離開呆了7年的建業(yè)一樣。
朱靜告訴我們，那時她在建業(yè)差不多每10個月?lián)Q一次崗位。從項目到城市，到區(qū)域，再到集團；從建業(yè)的省域化到成功上市，朱靜經(jīng)歷了一家房企最重要的幾個階段，甚至在生完孩子后41天就火速回到一線，拼命程度不亞于男人。
事實也證明，工作拼命的女人運氣不會太差，無論是當職業(yè)經(jīng)理人還是自己創(chuàng)業(yè)。
“其實我下定決心創(chuàng)業(yè)也將近用了快一年的時間，因為要放棄已經(jīng)擁有的確定性，去面對一些不確定性的，甚至一些挑戰(zhàn)性的東西?！比缃窕剡^頭看，朱靜顯得平靜了許多。人生很多時候，選擇比努力重要。
當然，經(jīng)營一家企業(yè)，理性才是根本，無論是制定戰(zhàn)略，還是管理團隊。
比如在上坤走出上海前，當時朱靜有一個要求，就是一定要做到上海的前30，才能去新的城市。她的邏輯很清楚，只要能征服競爭最激烈的上海，那么去到任何一個城市，都能很快進入前30強，甚至前20強。
因此，在成立的前五年，上坤一直沒有走出上海，尤其是已經(jīng)發(fā)展到一定程度后，朱靜和團隊還要拒絕來自外面市場的誘惑。當目標達成，上坤便開始進入蘇州、合肥、杭州等更多的長三角城市，乃至全國布局。
如何根據(jù)行業(yè)形勢和自有資源進行擴張，朱靜給我們的答案是：“戰(zhàn)略性的城市一定要果斷進入，哪怕利潤率相對較低也要先進再說。但有些城市我們也不會浪費過多精力，因為我們清楚自己的資源分配和選擇到底是什么。”
在多個單一城市深耕發(fā)展，而不是將管理半徑無限放大。從成立那天起，朱靜就把未來要走的模式想得非常清楚，然后在房地產(chǎn)不同周期性的環(huán)境里，順勢而為。
截至目前，上坤已進入上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、河南七大核心區(qū)域，并沖進銷售百強。
隨著上坤進入越來越多城市，朱靜也要開始學會權力下放的藝術，而當中的關鍵在于放得下、拿得起，也就是老板是否愿意授權，以及手下是否能接得住。
這是一個循序漸進的過程，從2012年開始，上坤大概經(jīng)歷了3次權責流程的調(diào)整，如今，朱靜的授權比例已較最初縮小不少。
她不主張一言堂式的管理，而是希望將上坤打造成一家具有強大自我更新能力和自我糾偏能力的學習型組織。
“一旦發(fā)現(xiàn)哪些方面做得好的，我們會快速復制起來，哪些做得不好，我們就會立刻復盤，立刻反思?！?
相比于傳統(tǒng)房企，這更像是一支頗具互聯(lián)網(wǎng)思維的團隊，不斷更新迭代，迅速發(fā)展而不失控。
下一個五年：從此岸到彼岸
今年是上坤成立的十周年，而朱靜已經(jīng)在思考下一個五年。7月，上坤在總部上海發(fā)布了全新的“三五發(fā)展戰(zhàn)略”。未來五年，上坤將堅守核心城市，做透大都市圈；用上坤“為宜居而來”的初心，以四大宜居產(chǎn)品系列和5U產(chǎn)品體系，為客戶提供“優(yōu)質(zhì)生活”；并且，通過上坤·上寓、上瓷藝術館、商用地產(chǎn)運營、物業(yè)服務等全方位的服務，提供美好生活，成為“城市優(yōu)質(zhì)生活服務商”。
如果將一家企業(yè)分為不同的歷史階段看，每一個五年對朱靜和上坤而言都是一個關鍵節(jié)點，從開始到發(fā)展，然后再上一個臺階。
第一個五年，上坤成功攻下了上海。
寶山1919項目的成功為他們帶來了更多機會，那是一個通過并購獲得的舊廠房改造項目，租賃期15年，利潤相對微薄，而且頗具挑戰(zhàn)性。
“一開始我們很多項目都是通過并購來的，當自有資金不那么充足的時候，并購給了我們機會，就這樣一個項目、兩個項目，開始了?！?
不過，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)充分競爭的時候，朱靜明白，只有更優(yōu)質(zhì)和符合客戶需求的產(chǎn)品才能突圍而出，“內(nèi)地市場并不缺房子，而是缺好房子”。
從產(chǎn)品設計和客戶體驗角度出發(fā)，上坤提出了成長社區(qū)的體系，也就是做不同周期的客戶。
不同周期的客戶需要什么樣的房子？概括而言，就是先有房，到有大房，再到有好的房子住。
“比如一個大學畢業(yè)租房客，他的愛好是什么，更關注什么樣的空間。然后買第一套房時，會關注什么空間，我們把客戶的空間轉(zhuǎn)化為我們建筑的語言?！?
談及產(chǎn)品時，朱靜尤其興奮，更向我們介紹上坤產(chǎn)品設計時的許多細節(jié)。
比如杭州某項目中，他們在一個90多平米戶型設計了雙陽臺；在合肥一個項目中率先應用了冷霸系統(tǒng)，又或者是2013年上海紅樹灣項目里的蔬菜籃設計……
讓她自豪的是，因為各種符合客戶需求的設計和對產(chǎn)品的注重，上坤的產(chǎn)品總能獲得可觀的溢價表現(xiàn)，甚至交房后，也能成為片區(qū)內(nèi)二手房價最高的項目。未來，上坤還會持續(xù)堅持做“好房子專家”，為客戶提供更好的房子、更好的家。
“就連合作伙伴賣我們的房子都覺得特別爽，因為基本不存在硬傷。”朱靜笑言。
隨著產(chǎn)品逐漸被認可，以及對市場的看好，上坤開始邁開步子。
2015年，朱靜判斷房地產(chǎn)市場將有一波上行空間，上坤花了33億收購上海佘山一個60萬平米的超級大盤。
朱靜告訴我們，那次收購只用了15天，最后帶來了近200億的貨值，“對市場看好的時候，我們的步子會邁得大一點?！?
與此同時，上坤也吸引了不少的合作伙伴，在還沒有進入百強時，上坤就和萬科、旭輝、碧桂園等頭部企業(yè)進行合作。截至目前，已經(jīng)與近30家公司合作。
“我們合作的形式很靈活，但是原則是不做財務投資，至少是聯(lián)合操盤?！敝祆o補充說。
同樣被吸引的還有優(yōu)秀的人才，作為一個正在迅速上升的創(chuàng)業(yè)平臺，朱靜在團隊內(nèi)提出了“事業(yè)帶頭人”的概念。她希望這個帶頭人，帶著這個板塊，帶著這個區(qū)域，讓整個公司一起做得更好。
朱靜也強調(diào)團隊的融入性，在入職前，她會花大量時間和對方溝通，甚至要求對方做一個未來工作規(guī)劃的PPT，以達成高度的默契和共識。
“我們就是找一些真正在事業(yè)上有創(chuàng)業(yè)精神和有企圖心的高管，加入到上坤?！?
于是，又一個五年，上坤成功進入銷售百強，并擁有一支能夠作戰(zhàn)的團隊。在觀點指數(shù)2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100排行中，上坤以168億銷售額首次進入80強。
2019年，上坤將會進入5-7個城市，為未來發(fā)展蓄力。
關于成功有一個“一萬小時定律”，也就是說一個人要成為某個領域的專家，至少需要10000小時，對于創(chuàng)業(yè)者來說同樣如此。
然而，當筆畫出地平線，你被東方之鑼驚醒，回聲中開放的是時間的玫瑰。
市場永遠有機會
在2010年決定創(chuàng)業(yè)時，不是沒有人質(zhì)疑過朱靜的選擇。
房改后的1998年-2008年，中國房地產(chǎn)已經(jīng)歷了10年的高速發(fā)展，加上肆虐全球的金融危機方興未艾，未來籠罩在一片迷霧中。
但朱靜絲毫不擔心沒有生存空間，在她看來，從效率，到成本，到產(chǎn)品，再到未來更多的創(chuàng)新，市場里還有很多的機會。
“今天的房地產(chǎn)其實是一個效率還沒有充分利用的行業(yè)，而效率的提升就可以不斷帶來一些新的機會。比如那些后面成長起來的公司，一個很典型的特征就是效率提升了，所以會有持續(xù)的增長。”
反之亦然，當我們回過頭將2008年的地產(chǎn)30強和2018年的相比，會發(fā)現(xiàn)有一些企業(yè)已經(jīng)黯然消失。
對于效率，朱靜將其體現(xiàn)在上坤整體的運營中，包括資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿負債能力和財務運營能力。
作為一家還是迅速上升的企業(yè)，重視效率是必然的選擇。朱靜的標準是，同樣的時間、同樣的資產(chǎn)里面，是不是比別人賺得更快，同時能否借到又多又便宜的錢。
盡管機會永遠存在，但作為房企依舊需要敬畏市場，因為無法預料黑天鵝何時會到來。
具體而言，上坤會根據(jù)不同的市場周期做不同的產(chǎn)品。比如說市場下行期間，做剛需產(chǎn)品，同時不主張拿一些非常中心的位置；而市場上行時，則會拿一些中心的位置，做一些豪宅產(chǎn)品。
采訪中，復盤是朱靜最常提及的一個詞。無論是成功還是失敗的項目，她都會帶領團隊找出其中原因，是運氣還是能力問題，需要清醒的認識。
對于未來，上坤也已開始準備。在上坤的整體業(yè)務結構里面，一方面是做增量，另一方面做存量。
“增量差不多占80%到90%之間，我們每年會拿出10%到15%做存量資產(chǎn)，因為存量是未來的市場?！?
但朱靜同樣明確，在千億之前，上坤還不會涉及地產(chǎn)以外的多元化業(yè)務。
